Projektas
„11¹ straipsnis. Valstybinės žemės sklypų pardavimo aukciono būdu specialiosios nuostatos
1. Valstybinės žemės sklypų pardavimui aukciono būdu mutatis mutandis taikomos Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 20 straipsnio 18–20 dalių nuostatos.
2. Vyriausybė, nustatydama valstybinės žemės sklypų pardavimo aukciono būdu tvarką pagal šio įstatymo 11 straipsnio 7 dalį, privalo nustatyti šiuos aukciono organizavimo reikalavimus:1
) informacija apie valstybinės žemės sklypo pardavimo aukcioną viešai skelbiama informacinėje sistemoje, kurioje vykdomas aukcionas, iš anksto, sudarant realią galimybę dalyvauti visiems suinteresuotiems asmenims. Skelbime, be aukciono sąlygų, pateikiami potencialiam pirkėjui reikšmingi žemės sklypo duomenys, žemės sklypo plano ištrauka ir ne mažiau kaip trys žemės sklypo fotografijos;2
) valstybinės žemės sklypo patikėtinis ne vėliau kaip iki aukciono paskelbimo dienos parduodamo valstybinės žemės sklypo teritorijoje matomoje vietoje iškabina skelbimą, kuriame nurodoma, kad žemės sklypas parduodamas aukcione, jo pradinė pardavimo kaina, aukciono vykdymo laikas ir nuoroda, kur galima susipažinti su aukciono sąlygomis, ir raštu informuoja su parduodamu valstybinės žemės sklypu besiribojančių žemės sklypų savininkus ir naudotojus, kurių duomenys nurodyti Nekilnojamojo turto registre. Skelbimas iškabinamas iki aukciono vykdymo pabaigos;3
) asmuo registruojamas aukciono dalyviu iki aukciono vykdymo pabaigos. Iš asmenų, ketinančių dalyvauti aukcione ar jame dalyvaujančių, neimamas aukciono dalyvio registravimo mokestis ar kitas su registravimu susijęs mokestis, o aukciono organizavimo ir paskelbimo išlaidos atlyginamos iš aukciono laimėtojo sumokėtos kainos;4 ) šios dalies 1 punkte nurodytas skelbimas, aukciono sąlygos ir duomenys apie aukciono rezultatus (įregistruotų dalyvių skaičius, pradinė ir galutinė pardavimo kaina, aukciono vykdymo data) viešai ir neatlygintinai prieinami informacinėje sistemoje ir pasibaigus aukcionui.3
. Šio straipsnio 2 dalies 2 punkto ir Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 20 straipsnio 18 dalies nuostatos netaikomos uždariesiems valstybinės žemės sklypų aukcionams.“
1. Šis įstatymas, išskyrus šio straipsnio 2 dalį, įsigalioja 2027 m. sausio 1 d.
2. Lietuvos Respublikos Vyriausybė iki 2026 m. gruodžio 31 d. priima šio įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus. Skelbiu šį Lietuvos Respublikos Seimo priimtą įstatymą. Respublikos Prezidentas Teikia LR Seimo narys (Parašas) Mindaugas Lingė
2026 m. d.
1Įstatymų projektų rengimą paskatinusios priežastys,
parengtų projektų tikslai ir uždaviniai
tarnybos reformą per 112 tūkst. hektarų valstybinės žemės 60 savivaldybių buvo perduota patikėjimo teise, siekiant, kad sprendimai dėl šios žemės taptų viešesni ir skaidresni. Tačiau ši reforma nebuvo palydėta sustiprintais viešumo ir konkurencijos reikalavimais aukcionams. Paaiškėjo ir rezonansinių atvejų, kai valstybinės žemės sklypas aukcione už pradinę kainą parduotas vieninteliam dalyviui, o mažiau nei po metų perparduotas beveik penkis kartus brangiau. Tai rodo, kad turto perdavimas savivaldybėms savaime skaidrumo neužtikrina, jeigu pats aukciono režimas lieka nepakeistas, o priešingai – kuria sąlygas diskredituoti savivaldos kompetencijai patikėtą svarbią funkciją.
Lietuvos Respublikos specialiųjų tyrimų tarnyba (toliau – STT) 2024 m. rugpjūčio mėn. antikorupcinio vertinimo išvadoje dėl valstybei ir savivaldybei priklausančio turto pardavimo elektroniniuose aukcionuose teisinio reglamentavimo, išanalizavusi 2021–2023 m. elektroninėje sistemoje
„evarzytynes.lt“ organizuotus aukcionus, nustatė, kad iš 9 802 organizuotų
aukcionų įvyko 3 391 (35 proc.), o iš įvykusių aukcionų 1 504 atvejais (44 proc.) valstybės ar savivaldybės nekilnojamasis turtas parduotas už pradinę kainą, aukcione dalyvaujant vieninteliam dalyviui. Pakartotiniuose aukcionuose, kuriuose pradinė kaina jau būna sumažinta, šis rodiklis siekia 58 proc. (869 iš 1 501 įvykusio pakartotinio aukciono).
STT taip pat nustatė, kad 2021–2023 m. buvo daugiau kaip 10 atvejų, kai aukcionus, būdami vieninteliais dalyviais ir pirkdami už pradinę kainą, laimėjo asmenys, turintys giminystės ar santuokos ryšių su aukciono organizatoriaus darbuotojais, taip pat atvejų, kai tie patys asmenys sistemingai laimi visus to paties organizatoriaus aukcionus, kuriuose dalyvauja.
STT pateikė kritines pastabas, kad: 1) aukciono dalyvių registracijos procedūra, po kurios tik vykdomas aukcionas, ir negrąžinamas dalyvio registravimo mokestis, kurio dydį savo nuožiūra nustato organizatorius, apsunkina dalyvavimą, mažina konkurenciją ir sudaro sąlygas nesąžiningam elgesiui; 2) nenustatyta pareiga aukciono organizatoriui pateikti išsamią informaciją apie parduodamą turtą ir paviešinti informaciją turto buvimo vietoje. STT nustatė, kad elektroninio aukciono paskelbimo įkainis nepriklauso nuo turto vertės ir sudaro 47,47 Eur, o taikyti dalyvio registravimo mokesčiai siekė nuo kelių dešimčių eurų iki 5 000 Eur, kai kuriais atvejais viršydami parduodamo turto pradinę kainą.
Praėjus beveik dvejiems metams nuo šios išvados, aukcionų viešumo ir konkurencijos reikalavimai iš esmės nepakeisti, o STT identifikuoti korupcijos rizikos veiksniai išlieka. Projektų tikslas – įstatymo lygmeniu užtikrinti realų valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų bei valstybinės žemės sklypų pardavimo aukcionų viešumą, atkurti konkurenciją šiuose aukcionuose ir pašalinti paskatas įsigyti viešąjį turtą už pradinę kainą be konkurencijos.
Projektų iniciatorius ir rengėjas – Lietuvos Respublikos Seimo narys Mindaugas Lingė.
aptarti teisiniai santykiai
Valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų pardavimą viešame aukcione reglamentuoja Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDJĮ) 20 straipsnis, o pardavimo viešo aukciono būdu tvarką pagal jį nustato Vyriausybė. Valstybinės žemės sklypų pardavimą aukcione reglamentuoja Žemės įstatymo 11 straipsnis, o jo 7 dalis pardavimo aukciono būdu tvarką taip pat paveda nustatyti Vyriausybei. Nuo 2024 m. sausio 1 d. miestų ir miestelių teritorijose esančios valstybinės žemės patikėtinėmis tapo savivaldybės.
Galiojantis reguliavimas viešinimo, registracijos ir konkurencijos požiūriu: 1) nenustato pareigos viešinti informaciją apie parduodamą turtą jo buvimo vietoje ir informuoti besiribojančių nekilnojamųjų daiktų savininkų; 2) dalyvio registravimo mokestį įtvirtina kaip negrąžinamą, tačiau jo dydžio nenustato – tai palikta organizatoriaus nuožiūrai, o registracija galima tik iš anksto jį sumokėjus; 3) nenustato jokių padarinių, kai aukcione dalyvauja vienintelis dalyvis ir turtas parduodamas už pradinę kainą; 4) nenustato jokių prievolių, susijusių su greitu įsigyto turto perpardavimu; 5) neužtikrina, kad pasibaigus aukcionui skelbimo turinys liktų viešai prieinamas, todėl viešinimo fakto vėliau patikrinti neįmanoma. Jokių subjektinių ribojimų aukciono organizatoriaus darbuotojams ar jų artimiesiems dalyvauti aukcione nenustatyta.
Pradinė pardavimo kaina pirmame aukcione ir taip nustatoma pagal privalomąjį turto vertinimą, o galiojanti VSTVNDJĮ redakcija organizatorių įpareigoja prieš pardavimą įvertinti galimybes padidinti turto vertę (inicijuoti paskirties ar naudojimo būdo keitimą). Tačiau nė vienas galiojantis reikalavimas nesprendžia viešumo stokos, konkurencijos nebuvimo, greito perpardavimo ir subjektinių ribojimų klausimų.
Registracija į aukcioną praktikoje trunka vieną–dvi paras. Pavyzdžiui, 2026 m. Alytaus miesto savivaldybės aukcione, kuriame parduotas pastatas už 495 100 Eur pradinę kainą, dalyvių registracija truko vieną parą. Pasibaigus registracijai, asmuo nebegali tapti aukciono dalyviu, nors pats aukcionas dar nėra prasidėjęs.
Viešųjų ir privačių interesų derinimo įstatymas nustato pareigą vengti interesų konflikto ir nusišalinti, tačiau nedraudžia įsigyti viešojo turto aukcione ir neveikia tais atvejais, kai sprendimus, turinčius įtakos turto vertei, priima ne pats asmuo, o jam pavaldi ar kita institucija.
ir kokių teigiamų rezultatų laukiama Projektais pildomas VSTVNDJĮ 20 straipsnis ir Žemės įstatymas papildomas 11¹ straipsniu. Savo turiniu siūlomos nuostatos abiejuose projektuose iš esmės tos pačios, o skirtumus lemia tik dviejų režimų institucinė sandara.
pardavimo aukcione tvarkoje turi būti užtikrinta: informacija apie aukcioną viešai paskelbiama iš anksto, sudarant realią galimybę dalyvauti visiems suinteresuotiems asmenims, kartu pateikiant išsamų turto aprašymą ir ne mažiau kaip tris fotografijas; skelbimas iškabinamas parduodamo turto buvimo vietoje; raštu pranešama besiribojančių nekilnojamųjų daiktų savininkams; skelbimas, aukciono sąlygos ir rezultatai lieka viešai prieinami ir pasibaigus aukcionui.
mokestis. Asmuo galės būti įregistruotas aukciono dalyviu iki aukciono vykdymo pabaigos; dalyvio registravimo mokestis neimamas; aukciono organizavimo ir paskelbimo išlaidos atlyginamos iš laimėtojo sumokėtos kainos. Analogiška registracijos iki aukciono pabaigos tvarka jau taikoma antstolių ir nemokumo administratorių vykdomose varžytynėse toje pačioje informacinėje sistemoje, į ką savo išvadoje atkreipė dėmesį ir STT. Garantinio įnašo institutas nekeičiamas.
4.3. Vieno dalyvio aukcionas. Aukcionas, kuriame įregistruotas tik vienas dalyvis, laikomas neįvykusiu; skelbiamas pakartotinis aukcionas nemažinant pradinės kainos. Jeigu ir pakartotiniame aukcione įregistruojamas vienas dalyvis, turtas jam gali būti parduotas priėmus motyvuotą, viešai skelbiamą sprendimą.
Nuostata, kad aukcionas su vieninteliu dalyviu neįvyksta, nėra Lietuvos valstybės turto teisei nauja. Toks reikalavimas galioja valstybinės žemės pardavimo reguliavime: uždarasis valstybinės žemės aukcionas laikomas įvykusiu tik tada, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip du dalyviai. Analogiškas reikalavimas galiojo ir istoriškai – valstybės turto privatizavimo aukcionuose. Kartu panaikinamas pakartotinio aukciono pradinės kainos mažinimas, nes būtent laipsniškas kainos mažinimas paaiškina, kodėl pakartotiniuose aukcionuose vieno dalyvio pardavimų dalis (58 proc.) yra didesnė nei pirminiuose (44 proc.).
Kad reguliavimas nesukurtų neproporcingos naštos mažos vertės turtui, vieno dalyvio taisyklė netaikoma, kai pradinė pardavimo kaina yra 10 000 eurų ar mažesnė. Sprendimą parduoti didesnės vertės turtą vieninteliam dalyviui priima kolegialus organas – tai užtikrina papildomą sprendimo pagrindimą ir viešumą.
(antispekuliacinė) sąlyga. Kiekvienoje aukcione parduodamo turto pirkimo - pardavimo sutartyje nustatoma sąlyga: perleidus turtą per 3 metus nuo nuosavybės teisės įgijimo, pardavėjui sumokama 50 proc. sumos, kuria perleidimo kaina viršija aukcione sumokėtą kainą, padidintą 25 procentais. 25 proc. marža atitinka įprastą turto rinkos vertės pasiekimą (priverstinio pardavimo režime pirmosiose varžytynėse pradinė kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos), todėl paprastas rinkos kainos pasiekimas nelaikomas pelnu. Kad sąlygos nebūtų išvengta perleidžiant už dirbtinai mažą kainą, perleidimo kaina laikoma ne mažesnė už masinio vertinimo būdu nustatytą vidutinę rinkos vertę. Sąlyga netaikoma, kai turtas pereina paveldėjimo pagrindu arba kai iki perleidimo turte pastatytas naujas statinys ar atlikta rekonstrukcija – taip atskiriamas realus turto plėtotojas nuo perpardavinėtojo.
nustatė atvejų, kai aukcionus laimėjo asmenys, turintys giminystės ar santuokos ryšių su aukciono organizatoriaus darbuotojais. Nustatoma, kad aukciono dalyviu negali būti asmuo ir jo artimas asmuo, kuris turėjo prieigą prie neviešos informacijos apie aukcioną arba dirbo institucijoje, priėmusioje sprendimus, turinčius įtakos parduodamo daikto vertei (dėl daikto ar žemės sklypo suformavimo, teritorijų planavimo, naudojimo paskirties ar būdo keitimo, pradinės kainos nustatymo). Draudimas formuluojamas ne kaip uždaras pareigų sąrašas, o kaip bendra, su įtakos objektui šaltiniu susieta norma: uždaras sąrašas paliktų spragų ir nesuveiktų, kai sprendimus dėl objekto priima viena institucija, o aukcioną vykdo kita. Draudimas taikomas pareigų ėjimo laikotarpiu ir vienus metus jam pasibaigus.
Priėmus projektus tikimasi, kad padidės dalyvių skaičius ir vidutinė galutinė pardavimo kaina bei valstybės ir savivaldybių biudžetų pajamos, sumažės korupcijos rizika, o valstybinės žemės perdavimas savivaldybėms bus palydėtas realiais skaidrumo saugikliais.
rezultatai, galimos neigiamos priimto įstatymo pasekmės ir kokių priemonių reikėtų imtis, kad tokių pasekmių būtų išvengta
Tikimasi, kad padidėjus dalyvių skaičiui aukcionuose padidės vidutinė galutinė pardavimo kaina ir atitinkamai valstybės bei savivaldybių biudžetų pajamos. Nagrinėtu 2021–2023 m. laikotarpiu
dalyviui – tai objektų grupė, kurioje konkurencijos poveikis kainai apskritai nepasireiškė. Sumažės korupcijos rizika, kylanti iš informacijos asimetrijos: leidus registruotis iki aukciono pabaigos, nevieša informacija apie įregistruotų dalyvių skaičių netenka vertės.
Galimos neigiamos pasekmės ir jų prevencija: 1) ilgesnės pardavimo procedūros riziką mažina išeities mechanizmas (po pakartotinio aukciono turtas gali būti parduodamas vieninteliam dalyviui priėmus motyvuotą sprendimą) ir išimtis mažos vertės turtui; 2) papildomo pelno grąžinimo sąlyga taikoma tik 3 metus ir netaikoma turtą realiai išplėtojusiam pirkėjui, todėl neatgraso sąžiningų pirkėjų; 3) draudimas dalyvauti susietas su konkrečia įtaka objektui ir apribotas laiku, todėl neriboja asmenų, neturėjusių tokios įtakos.
situacijai, korupcijai
Projektais tiesiogiai įgyvendinamos STT 2024 m. antikorupcinio vertinimo išvados kritinės pastabos ir pasiūlymai. Projektai mažina korupcijos rizikos veiksnius: informacijos asimetriją, organizatoriaus diskreciją nustatant dalyvio registravimo mokestį ir galimybę pasinaudoti neviešais duomenimis apie įregistruotų dalyvių skaičių.
STT nustatytus atvejus, kai aukcionus laimi organizatoriaus darbuotojų giminaičiai ar sutuoktiniai, projektai sprendžia dviem būdais: tiesioginiu draudimu tokiems asmenims dalyvauti aukcione ir pašalindami mechanizmus, per kuriuos ryšys su organizatoriumi virsta nepagrįsta nauda – registracija iki aukciono pabaigos, vieno dalyvio taisyklė ir neterminuotas rezultatų viešinimas, leidžiantis pastebėti pasikartojančius laimėjimų modelius. Rengiant projektus atsižvelgta į Vyriausiosios tarnybinės etikos komisijos poziciją, kad draudimas, nustatytas organizacijos vidaus taisyklėse, galėtų būti diskriminacinis; todėl draudimas nustatomas įstatymu ir siejamas ne su pareigų statusu, o su konkrečia įtaka objektui.
ir jo plėtrai Projektai gerina verslo sąlygas: panaikinamas dalyvio registravimo mokestis (atskirais atvejais siekęs 5 000 Eur), sudaroma galimybė įsitraukti į aukcioną jam jau prasidėjus, plečiamas potencialių dalyvių ratas. Papildomos administracinės naštos ūkio subjektams nesukuriama.
lygmens planavimo dokumentams Neprieštarauja. Projektai atitinka VSTVNDJĮ įtvirtintus turto valdymo principus – visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo, taip pat nacionalinės kovos su korupcija politikos kryptis.
teisės aktus būtina priimti, kokius galiojančius teisės aktus reikia pakeisti ar pripažinti netekusiais galios
Naujų įstatymų priimti nereikia. Priėmus projektus, Vyriausybė turės pakeisti valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų bei valstybinės žemės sklypų pardavimo viešame aukcione tvarką nustatančius įgyvendinamuosius teisės aktus, suderindama juos su naujaisiais įstatymų reikalavimais. Galiojančių įstatymų pripažinti netekusiais galios nereikia.
kalbos, Teisėkūros pagrindų įstatymų reikalavimų, ar sąvokos įvertintos Terminų banko įstatymo nustatyta tvarka
Projektai parengti laikantis valstybinės kalbos ir Teisėkūros pagrindų įstatymo reikalavimų. Naujų sąvokų, kurias reikėtų vertinti Terminų banko įstatymo nustatyta tvarka, projektuose nenustatoma; vartojamos sąvokos atitinka galiojančiuose įstatymuose vartojamas sąvokas.
pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatas ir Europos Sąjungos dokumentus
Projektai atitinka Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatas ir neprieštarauja Europos Sąjungos teisei. Valstybės ir savivaldybių turto pardavimas nepatenka į viešuosius pirkimus reglamentuojančių direktyvų taikymo sritį; siūlomos priemonės stiprina prezumpciją, kad turtas parduotas rinkos kaina. Apribojimų dėl pilietybės ar įsisteigimo vietos nenustatoma. Papildomo pelno grąžinimo sąlyga yra iš anksto žinoma sandorio sąlyga, o ne po nuosavybės įgijimo nustatytas apribojimas.
teisės aktų, – kas ir kada juos turėtų priimti
Įstatymams įgyvendinti reikalingus įgyvendinamuosius teisės aktus turi priimti Lietuvos Respublikos Vyriausybė. Įstatymų projektuose numatyta, kad Vyriausybė juos priima iki 2026 m. gruodžio
nustatyti papildomo pelno grąžinimo sąlygos apskaičiavimo ir sumokėjimo tvarką.
valstybės įsteigtų fondų lėšų prireiks įstatymui įgyvendinti, ar bus galima sutaupyti
Papildomų valstybės ar savivaldybių biudžetų lėšų įstatymams įgyvendinti nereikės. Aukcionų organizavimo ir paskelbimo išlaidos dengiamos iš turto pardavimo pajamų ir atlyginamos iš laimėtojo sumokėtos kainos. Panaikinus dalyvio registravimo mokestį, organizatorių pajamos sumažės, tačiau šis mokestis nėra biudžeto pajamų šaltinis. Tikimasi, kad atkūrus konkurenciją padidės vidutinė galutinė pardavimo kaina, todėl biudžetų pajamos iš turto pardavimo gali padidėti.
vertinimai ir išvados Projektai parengti remiantis STT 2024 m. antikorupcinio vertinimo išvada. Kitų specialistų vertinimų negauta.
įtraukti į kompiuterinę paieškos sistemą, įskaitant Europos žodyno „Eurovoc“ terminus, temas bei sritis Reikšminiai žodžiai: „viešas aukcionas“, „valstybės turtas“, „savivaldybių turtas“, „valstybinė žemė“,
„korupcijos prevencija“. „Eurovoc“ terminai: „valstybės turtas“,
„nekilnojamasis turtas“, „pardavimas aukcione“, „korupcija“, „skaidrumas“.
paaiškinimai Teikia Seimo narys Mindaugas Lingė