Projekto lyginamasis variantas
2015 m. d. Nr. Vilnius 1 straipsnis. 4.82 straipsnio pakeitimas Pakeisti 4.82 straipsnio 7 dalį ir ją išdėstyti taip:
„7. Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių priklausančio buto ir kitų patalpų naudingojo bendrojo ploto ir visų gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų naudingojo bendrojo ploto sumos santykiui.
“ 2 straipsnis. 4.84 straipsnio pakeitimas
1Pakeisti 4.84 straipsnio 2 dalį ir ją išdėstyti taip:
„2. Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Bendrojo naudojimo objektų administratorių pasirenka daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai priimdami sprendimą šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Butų ir kitų patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija. Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė.“
3Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimą raštu rengia ar susirinkimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo šaukia savivaldybės vykdomoji institucija šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
“
3Pakeisti 4.84 straipsnio 4 dalį ir ją išdėstyti taip:
„4. Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams.
Likus trims mėnesiams iki šio termino pabaigos, administratorius parengia veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą ir pristato ją butų ir kitų patalpų savininkams, kurie šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priima sprendimą dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo arba kito administratoriaus pasirinkimo. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo protokolą administratorius pateikia savivaldybės vykdomajai institucijai, kuri atsižvelgdama į savininkų sprendimą, pratęsia administratoriaus įgaliojimus arba skiria kitą administratorių. Jeigu likus
pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, jeigu b ent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų savininkai raštu pareiškia pageidavimą spręsti nepriima sprendimo dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo ar kito administratoriaus pasirinkimo, administratorius butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo protokolą teikia savivaldybės vykdomajai institucijai, kuri pratęsia administratoriaus įgaliojimus penkeriems metams arba skiria kitą administratorių, jeigu dėl administratoriaus veiklos gauta pagrįstų gyventojų nusiskundimų bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija gauna šio namo gyventojų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Nesant tokio pageidavimo ir nusiskundimų, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas šiam daugiabučiam namui pratęsiamas kitų penkerių metų laikotarpiui . V isais atvejais butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma turi teisę šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių ir nesuėjus penkerių metų terminui.“
4Pakeisti 4.84 straipsnio 8 dalį ir ją išdėstyti taip:
„8.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus. Administratorius, vykdydamas jam pavestas funkcijas, negali pirkti paslaugų, statybos ir kitų rangos darbų iš su juo susijusių ūkio subjektų, kurie su administratoriumi yra bendrai valdomi, įsipareigoję derinti savo ūkinės veiklos sprendimus ar turi bendrą administracinį padalinį arba kurių stebėtojų taryboje, valdyboje ar kitame valdymo ar priežiūros organe yra tų pačių narių kaip ir administratoriaus valdymo ar priežiūros organuose, arba tas pats asmuo ar tie patys asmenys turi administratoriaus ir ūkio subjekto akcijų dalį, arba subjektų, kuriems administratorius įsipareigojęs atsakyti pagal trečiųjų asmenų prievolių įvykdymą, išskyrus atvejus, kai tokiam pirkimui šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka balsų dauguma pritaria butų ir kitų patalpų savininkai.“
straipsnio 1 dalį ir ją išdėstyti taip:
„1. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo
, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.“
straipsnio 4 dalį ir ją išdėstyti taip: „4. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai priimami butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, prieš dvi savaites Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka paskelbus apie susirinkimo sušaukimą ir jo darbotvarkę. Butų ir kitų patalpų savininkai nuomonę susirinkimo darbotvarkėje nurodytas klausimais iki susirinkimo dienos raštu gali pareikšti iš anksto.
Iš anksto raštu pareiškę nuomonę butų ir kitų patalpų savininkai laikomi dalyvaujančiais butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime ir jų balsai įskaitomi į balsavimo rezultatus. “
straipsnio 5 dalį ir ją išdėstyti taip: „
savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius , arba savivaldybės vykdomoji institucija . Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu šioje dalyje nurodyti subjektai per vieną mėnesį nuo reikalavimo pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, ar nėra subjekto, turinčio teisę sušaukti susirinkimą, susirinkimą šaukia 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.“
4.85 straipsnio 7 dalį ir ją išdėstyti taip: „7. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems balsuojant raštu pareiškus apie savo sprendimą . Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai. Balsavimo raštu tvarką nustato Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.“
1Šis įstatymas,
išskyrus šio straipsnio 2 dalį, įsigalioja 2015 m. lapkričio 1 d. 2. Lietuvos Respublikos Vyriausybė ir (ar) jos įgaliota institucija iki 2015 m. lapkričio 1 d. priima šio įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus. Skelbiu šį Lietuvos Respublikos Seimo priimtą įstatymą. Respublikos Prezidentas
DĖL
rojektų rengimą paskatinusios priežastys, parengto projekto tikslai ir uždaviniai. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82, 4.84, 4.85 straipsnių pakeitimo įstatymo projektu (toliau
dalies pakeitimo. Šios dalies pakeitimą paskatino: Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto 2013 m. lapkričio 13 d. posėdžio (protokolas Nr. 102P-43) pasiūlymas Vyriausybei kompleksiškai spręsti Seimo narių iškeltą problemą, svarstant jų parengtą Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio pakeitimo ir papildymo įstatymo projektą Nr. XIIP-243(7) dėl balkonų ir lodžijų išorinių (laikančiųjų) konstrukcijų, priklausančių patalpų savininkams bendrąja daline nuosavybe, priežiūros ir atnaujinimo (remonto), peržiūrėti teisės aktus ir svarstyti klausimą dėl jų tobulinimo; taip pat Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009, kurioje nurodyta, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas visas faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas. Šiuo metu butų ir kitų patalpų savininkų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje nustatoma ir mokesčiai už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir atnaujinimą (remontą) paskirstomi vadovaujantis Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 7 dalimi, pagal kurią buto ar kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Ši imperatyvi teisės norma nesiderina su pastatų įvairove, susiklosčiusia pastatų ir patalpų kadastrinių duomenų sistema, neužtikrina teisingos butų ir kitų patalpų savininkų dalies bendrojoje nuosavybėje nustatymo ir atitinkamai socialiai teisingo išlaidų, susijusių su bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymu, paskirstymo. Pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis naudingasis plotas apskaitomas tik gyvenamosioms patalpoms. Negyvenamosioms patalpoms nustatomi tik bendrojo ploto rodikliai. Dėl to mišrios paskirties pastatams iškyla minėtų rodiklių suderinamumo ir pastato suminio naudingojo ploto nustatymo klausimas. Į gyvenamųjų patalpų naudingąjį plotą neįskaitomos su jomis susijusios pastato dalys (pvz., balkonai, lodžijos, rūsiai ir kt.), kurios gali turėti reikšmingą įtaką, nustatant dalis bendrojoje nuosavybėje ir paskirstant išlaidas jai išlaikyti. Dėl to tikslinga pakeisti Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 7 dalį, nustatant, kad bendrosios dalinės nuosavybės dalis proporcinga viso namo butų ir kitų patalpų bendrajam plotui. 2) Dėl 4.84 straipsnio pakeitimo. Šio straipsnio pakeitimą paskatino Lietuvos didžiųjų miestų merų forumo 2013 m. lapkričio 29 d. rezoliucija dėl savivaldybės prievolės organizuoti daugiabučių namų patalpų savininkų susirinkimus ar balsavimus raštu dėl administratoriaus skyrimo/keitimo. Rezoliucijoje teigiama, kad savivaldybės nepasiruošusios vykdyti joms priskirtų funkcijų, nes jos reikalauja daug finansinių sąnaudų, o administratorių atrankos ir skyrimo procedūras sudėtinga įgyvendinti.
Remiantis Savivaldybių asociacijos pateiktais duomenimis, tai sudarytų apie 15 mln. litų kasmet. Šias išlaidas sudarytų darbo užmokestis ir sprendimo priėmimui būtinos administracinės ir ūkinės išlaidos (darbo vieta, kompiuteris, popierius, susirinkimo salės nuoma ir pan.). Be to, Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 3 dalies nuostata, kad butų ir kitų patalpų savininkų balsavimą raštu rengia ar susirinkimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo šaukia savivaldybės vykdomoji institucija, nesiderina su Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 1 dalimi, pagal kurią bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos ir bendrojo naudojimo mechaninė ir kita įranga priklauso butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, ir šio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalimi, pagal kurią butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti ir kitaip tvarkyti. Atitinkamai pagal šio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalį sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priima butų ir kitų patalpų savininkai. Atkreiptinas dėmesys ir į Lietuvos Respublikos Konstitucijos nuostatą, kad nuosavybės teisę saugo įstatymai, todėl, manytina, kad savivaldybė neturėtų įtakoti butų ir kitų patalpų savininkų sprendimų dėl jų bendrosios nuosavybės valdymo. Savivaldybės, kaip viešojo administravimo subjekto, funkcija – kontroliuoti, ar pastatų savininkai ir valdytojai atlieka savo pareigas, susijusias su šių pastatų valdymu ir priežiūra, kuri būtina žmonių ir aplinkos saugumui užtikrinti. Dėl to tikslinga atsisakyti nuostatos, kad butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia ar balsavimą raštu organizuoja savivaldybės vykdomoji institucija.
Pastebėtina ir tai, kad 4.84 straipsnio 4 dalies nuostatos, kad savininkai administratorių visais atvejais gali pakeisti tik balsų dauguma, ne atitinka
pirmajam susirinkimui) priimami susirinkime dalyvaujančių balsų dauguma, bet nemažiau kaip ¼ balsų. Pažymėtina, kad dauguma rinkoje veikiančių juridinių asmenų, teikiančių bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, nėra perkančios organizacijos, kaip jos apibrėžtos Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatyme, todėl jiems šio įstatymo nuostatos netaikomos. Jų veiklą reglamentuoja Vyriausybės patvirtinti Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniai nuostatai, kuriuose, kaip viena iš funkcijų, įtvirtinta administratoriaus pareiga organizuoti paslaugų ir darbų, susijusių su bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir remontu, pirkimus. Pastaruoju metu gaunama nemažai gyventojų skundų, kad namo bendrojo naudojimo objektų administravimą vykdantis administratorius galimai aplaidžiai vykdo pirkimo procedūras, o paslaugas ir darbus perka iš galimai su juo susijusių įmonių, neinformuoja apie perkamų darbų apimtis ir preliminarias kainas, pirkimo rezultatus (laimėtoją, kainą, planuojamą darbų laiką), neužtikrina atliktų darbų kokybės ir garantijos garantiniu laikotarpiu. Organizuodami paslaugų ir darbų pirkimus, administratoriai, pažeisdami bendrojo naudojimo objektų administravimą reglamentuojančių teisės aktų nuostatas, į pirkimo komisijas nekviečia namo savininkų atstovo, neorganizuoja butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų dėl tokio atstovo išrinkimo.
Vyriausybės patvirtintuose Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniuose nuostatuose nustatyta, kad paslaugoms, kurių pats neteikia, ar darbams, kurių nevykdo, privalo organizuoti pirkimus į pirkimo komisiją kviesdamas dalyvauti namo atstovus. Administratoriai paslaugų (pvz. statinio techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros, liftų priežiūros) sutartis sudaro visiems administruojamiems namams, neužtikrindami minėtos nuostatos įgyvendinimo. Yra pavyzdžių, kai kelios tarpusavyje susijusios įmonės paslaugas ir rangos darbus perka iš kitų per akcijas ar susitarimus susijusių ūkio subjektų. Pirkdami paslaugas iš susijusių ūkio subjektų administratoriai pažeidžia konkurencijos principus, neužtikrina konkurencingos kainos, neteikia gyventojams pirkimo ataskaitų. Atlikus darbus gyventojams išrašomos neproporcingai didelės atliktų darbų sąskaitos, kurios, sulaukus gyventojų pasipiktinimo, po to tikslinamos (mažinamos keliais tūkst. eurų suma), pasiteisinant vadybininko klaida. Pasitaiko atvejų, kai statybinių medžiagų ir atliktų darbų kainos santykis yra 17 ir daugiau kartų (pvz. statybinių medžiagų kaina 300 eurų, darbų kaina 8200 eurų, išlaidos mechanizmams 100 eurų). Be to, pirkdamas paslaugas iš susijusių ūkio subjektų, administratorius negali užtikrinti ir išreikalauti tinkamos kokybės. Organizuojant brangiai kainuojančius darbus, pvz. lifto remonto ar keitimo, neapklausiami visi rinkos dalyviai, kurių nėra daug (Lietuvoje veikia 5 ilgametę patirtį turinčios liftų įmonės). Tačiau pirkimuose dalyvauja tik susijusios įmonės.
Pažymėtina, kad klausimą dėl neskaidrios ir galimai korumpuotos administratorių veiklos taip pat kelia ir rinkoje paslaugas norintys ir galintys teikti kiti rinkos dalyviai, akcentuodami konkurencijos iškreipimą ir nesąžiningus pirkimus vykdančių administratorių veiksmus (pvz., nepateikiamos pirkimo sąlygos ir kiti su pirkimais susiję dokumentai). Atsižvelgiant į tai ir siekiant tinkamo butų ir kitų patalpų savininkų intereso atstovavimo, siūlytina papildyti 4.84 straipsnio 8 dalį, nustatant, kad bendrojo naudojimo objektų administratorius negali pirkti paslaugų, remonto ir (ar) rangos darbų iš su juo susijusių ūkio subjektų. Susijusių ūkio subjektų sąvoka pateikta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatymo 3 straipsnio 14 dalyje, tačiau siekiant pašalinti neskaidrių pirkimų galimybę, siūlytina susijusius ūkio subjektus apibrėžti kaip bet kokią įtaką pirkimui galinčią turėti aplinkybę (pvz. nedidelės akcijų dalies turėjimas, susitarimai ir įsipareigojimai veikti derinant veiklos sprendimus, bent vieno nario buvimas valdymo ar priežiūros organuose, įsipareigojimas tretiesiems asmenims). Kadangi planuojami atlikti darbai susiję su butų ir kitų patalpų savininkams priklausančios dalinės nuosavybės teisės objektų priežiūra, remonto, atnaujinimu ar tvarkymu, siūlytina savininkams sudaryti galimybę priimti sprendimą, suteikiantį teisę administratoriui pirkti paslaugas ir darbus iš susijusių ūkio subjektų. Šiuo atveju administratorius apie šias aplinkybes turėtų pranešti butų ir kitų patalpų savininkams. 3) Dėl 4.85 straipsnio pakeitimo. Šio straipsnio 1 dalies nuostata, kad butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma gali priimti sprendimą dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, pažeidžia Lietuvos Respublikos Konstitucijoje įtvirtintą nuosavybės neliečiamumo principą.
Be to, ši nuostata prieštarauja Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalyje įtvirtintai nuostatai, kad tokie sprendimai priimami bendraturčių sutarimu. Šio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai priimami butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime. Tačiau nėra sudaryta galimybė butų ir kitų patalpų savininkams, negalintiems dalyvauti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, pareikšti nuomonę raštu susirinkimo darbotvarkėje nurodytais klausimais iš anksto. Atsižvelgiant į tikslinamas 4.84 straipsnio nuostatas, aktualu patiksinti 4.85 straipsnio 5 dalį, atsisakant šioje dalyje įtvirtintos savivaldybės teisės šaukti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus. Taip pat aktualu papildyti šią dalį, nustatant susirinkimo šaukimo atvejus, kai name nėra bendrijos, nesudaryta jungtinės veiklos sutartis ar nėra paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Įstatymų projektų tikslai:
kodekso nuostatas , susijusias su butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teise, pakeičiant butų ir kitų patalpų savininkų dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje nustatymo tvarką;
2) harmonizuoti Civilinio kodekso nuostatas, susijusias su butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimu, derinant jas su Civilinio kodekso nuostatomis dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir pareigų ir įstatymais apibrėžtomis savivaldybių funkcijomis;
3) patikslinti Civilinio kodekso nuostatas, reglamentuojančias butų ir kitų patalpų savininkų sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priėmimą. 2. Įstatymų projektų iniciatoriai (institucija, asmenys ar piliečių įgalioti atstovai) ir rengėjai.
Įstatymo projektą parengė Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento (direktorė – Elvyra Radavičienė, tel. 8 706 63571, el. p. [email protected] ) Statybos ir būsto departamento Būsto skyriaus vedėjas Ramūnas Šveikauskas, tel. 8 706 63574, el. p. [email protected] , ir Būsto skyriaus vyriausiasis specialistas Vytautas Jonaitis, tel. 8 706 63570, el. p. [email protected] . 3. Kaip šiuo metu yra reguliuojamų įstatymų projektuose aptarti teisiniai santykiai. 3.1. b utų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisė apibrėžta Civilinio kodekso 4.82 straipsnyje 7 dalyje, kurioje nustatyta, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui; 3.2. 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Administratorius skiriamas, jeigu savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro JVS, taip pat kai bendrija likviduota arba JVS nutraukta (4.84 straipsnio 1 dalis). Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija (4.84 straipsnio 2 dalis).
Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimą raštu rengia ar susirinkimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo šaukia savivaldybės vykdomoji institucija šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka (4.84 straipsnio 3 dalis). Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl administratoriaus pasirinkimo procedūrą (balsavimą raštu ar šaukia susirinkimą), jeigu bent 1/5 butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija gauna šio namo gyventojų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Jei tokio pageidavimo ir nusiskundimų nėra, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas šiam daugiabučiams namui pratęsiamas kitų penkerių metų laikotarpiui. Visais atvejais butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma turi teisę priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių ir nesuėjus penkerių metų terminui (4.84 straipsnio 4 dalis). Teisės aktuose nenustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas teikiantis asmuo negali su administruojamu namu susijusių paslaugų ir darbų pirkti iš su administratoriumi susijusių asmenų, išskyrus atvejus, kai tokiems pirkimams pritaria butų ir kitų patalpų savininkai;
pendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų priimami butų ir kitų patalpų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip (4.85 straipsnio 1 dalis).
Pakartotiniame susirinkime, jeigu pirmasis susirinkimas neįvyko, sprendimai priimami susirinkime dalyvavusių balsų dauguma, bet ne mažiau kaip ¼ visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų (4.85 straipsnio 2 dalis). 4. Kokios siūlomos naujos teisinio reguliavimo nuostatos ir kokių teigiamų rezultatų laukiama:
pakeisti Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 7 dalį ir nustatyti, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų bendrojo ploto ir visų gyvenamojo namo (pastato) butų ir kitų patalpų bendrojo ploto sumos santykiui. Siūlomas reglamentavimas užtikrintų socialiai teisingesnį išlaidų, susijusių su bendrojo naudojimo objektų naudojimu, priežiūra, atnaujinimu ir remontu, paskirstymą patalpų savininkams;
4.84 straipsnio reglamentavimas: siekiant užtikrinti bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, naudojimą, priežiūrą ir remontą, kai butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, siūloma nustatyti, kad savininkai pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Bendrojo naudojimo objektų administratorius pasirenkamas Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka sušaukus butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą arba jiems balsuojant raštu.
Susirinkimą dėl naujo administratoriaus pasirinkimo šaukia namo bendrojo naudojimo objektus administruojantis asmuo, jeigu to pareikalauja ne mažiau kaip ¼ daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų, arba ¼ butų ir kitų patalpų savininkų, kai sprendimo priėmimo per 30 dienų nesuorganizuoja bendrojo naudojimo objektų valdytojas. Butų ir kitų patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija. Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė. Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus trims mėnesiams iki šio termino pabaigos, administratorius parengia veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą ir pristato ją butų ir kitų patalpų savininkams, kurie šio kodekso
įgaliojimų pratęsimo arba kito administratoriaus pasirinkimo. Administratoriaus pareigą dėl ataskaitos parengimo reglamentuoja Civilinio kodekso 4.252 straipsnis. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo protokolą administratorius pateikia savivaldybės vykdomajai institucijai, kuri atsižvelgdama į savininkų sprendimą, pratęsia administratoriaus įgaliojimus arba skiria kitą administratorių.
Jeigu likus 30 dienų iki administratoriaus skyrimo termino pabaigos daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai nepriima sprendimo dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo ar naujo administratoriaus pasirinkimo, administratorius savininkų sprendimo protokolą teikia savivaldybės vykdomajai institucijai, kuri priima sprendimą dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo penkerių metų laikotarpiui arba kito administratoriaus skyrimo, jeigu dėl administratoriaus veiklos gauta pagrįstų gyventojų nusiskundimų. Pagrįstais gyventojų nusiskundimais laikytini nusiskundimai, kuriuos, vykdydama administratorių veiklos ir priežiūros funkciją, ištyrusi savivaldybės institucija konstatuoja pažeidimą. Visais atvejais butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių ir nesuėjus penkerių metų terminui.
Siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų interesų apsaugą, siūloma papildyti 4.84 straipsnio 8 dalį, nustatant, kad a dministratorius, vykdydamas jam pavestas funkcijas, negali pirkti paslaugų, statybos ir kitų rangos darbų iš su juo susijusių ūkio subjektų, kurie su administratoriumi yra bendrai valdomi, įsipareigoję derinti savo ūkinės veiklos sprendimus ar turi bendrą administracinį padalinį arba kurių stebėtojų taryboje, valdyboje ar kitame valdymo ar priežiūros organe yra tų pačių narių kaip ir administratoriaus valdymo ar priežiūros organuose, arba tas pats asmuo ar tie patys asmenys turi administratoriaus ir ūkio subjekto akcijų dalį, arba subjektų, kuriems administratorius įsipareigojęs atsakyti pagal trečiųjų asmenų prievolių įvykdymą, išskyrus atvejus, kai tokiam pirkimui šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka balsų dauguma pritaria butų ir kitų patalpų savininkai. 4.3. naujas 4.85 straipsnio reglamentavimas:
Siūloma nustatyti, kad sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo butų ir kitų patalpų savininkai priima balsų dauguma. Sprendimai dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais priimami bendru sutarimu. Siūloma suteikti galimybę butų ir kitų patalpų savininkams nuomonę susirinkimo darbotvarkėje nurodytais klausimais pateikti raštu iš anksto iki susirinkimo dienos, o raštu pareikštą nuomonę įskaityti į balsavimo rezultatus. Ši nuostata būtų taikoma, kai butų ir kitų patalpų savininkai negali dalyvauti susirinkime.
Siūloma nustatyti, kad susirinkimus šaukia butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu šioje dalyje nurodyti subjektai per vieną mėnesį nuo reikalavimo pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, ar nėra subjekto, turinčio teisę sušaukti susirinkimą, susirinkimą šaukia 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų. Siūloma patikslinti 4.85 straipsnio 7 dalies nuostatas, nustatant, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka gali būti priimami balsuojant raštu, o tokiam sprendimo priėmimui taikomi 4.85 straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai. 5. Numatomo teisinio reguliavimo poveikio vertinimo rezultatai (jeigu rengiant įstatymų projektus toks vertinimas turi būti atliktas ir jo rezultatai nepateikiami atskiru dokumentu), galimos neigiamos priimtų įstatymų pasekmės ir kokių priemonių reikėtų imtis, kad tokių pasekmių būtų išvengta. Neigiamų pasekmių nenumatoma. 6. Kokią įtaką priimtas įstatymas turės kriminogeninei situacijai, korupcijai. Kriminogeninei situacijai ir korupcijai įstatymai įtakos neturės. 7. Kaip įstatymo įgyvendinimas atsilieps verslo sąlygoms ir jo plėtrai. Įstatymo projekto nuostatos verslo sąlygoms įtakos neturės. 8. Įstatymo inkorporavimas į teisinę sistemą, kokius teisės aktus būtina priimti, kokius galiojančius teisės aktus reikia pakeisti ar pripažinti netekusiais galios :
namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatus; 8.2. pakeisti Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimą Nr.
administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo patvirtinimo“. 9. Ar įstatymo projektas parengtas laikantis Lietuvos Respublikos valstybinės kalbos, Teisėkūros pagrindų įstatymų reikalavimų, o įstatymo projekto sąvokos ir jas įvardijantys terminai įvertinti Terminų banko įstatymo ir jo įgyvendinamųjų teisės aktų nustatyta tvarka. Įstatymo projektas parengtas laikantis Valstybinės kalbos, Įstatymų ir kitų teisės norminių aktų rengimo tvarkos įstatymais nustatytų reikalavimų ir atitinka bendrines lietuvių kalbos normas. 10. Ar įstatymo projektai atitinka Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatas ir Europos Sąjungos dokumentus. Įstatymo projektas neprieštarauja Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatoms ir ES dokumentams. 11. Jeigu įstatymui įgyvendinti reikia įgyvendinamųjų teisės aktų, - kas ir kada juos turėtų priimti. Nauji įgyvendinamieji teisės aktai nebus rengiami. 12. Kiek valstybės, savivaldybių biudžetų ir kitų valstybės įsteigtų fondų lėšų prireiks įstatymui įgyvendinti, ar bus galima sutaupyti (pateikiami prognozuojami rodikliai einamaisiais ir artimiausiais 3 biudžetiniais metais). Pritarus Civilinio kodekso 4.84 straipsnio pakeitimams kasmet būtų sutaupoma apie 15 mln. litų valstybės ir (ar) savivaldybių biudžeto lėšų. 13. Įstatymo projekto rengimo metu gauti specialistų vertinimai ir išvados. Nėra . 14. Reikšminiai žodžiai, kurių reikia šiam projektui įtraukti į kompiuterinę paieškos sistemą, įskaitant Europos žodyno „Eurovoc“ terminus, temas bei sritis . „Bendroji nuosavybė“, „administratorius“, „savininkai“ . 15.
15Kiti, iniciatorių nuomone,
reikalingi pagrindimai ir paaiškinimai. Nėra.
2015-02-26 Nr. XIIP-2759 Vilnius Įvertinę projekto atitiktį Konstitucijai, įstatymams ir teisės technikos taisyklėms, teikiame šias pastabas:
siūloma nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančio buto ir kitų patalpų bendrojo ploto ir visų namo butų ir kitų patalpų bendrojo ploto sumos santykiui. Galiojančio CK 4.82 straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad buto ir kitos patalpos savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis apskaičiuojama pagal savininkui priklausančio buto ir kitos patalpos naudingojo ploto ir visų namo butų ir kitų patalpų naudingojo ploto sumos santykį. Taigi projektu siūloma pakeisti namo butų ir kitų patalpų savininkams priklausančios bendrosios dalinės nuosavybės apskaičiavimo tvarką. Projekto aiškinamajame rašte nurodoma, kad galiojančio CK 4.82 straipsnio 7 dalis nesiderina su pastatų įvairove, susiklosčiusia pastatų ir patalpų kadastrinių duomenų sistema, neužtikrina teisingos butų ir kitų patalpų savininkų dalies bendrojoje nuosavybėje nustatymo ir atitinkamai socialiai teisingo išlaidų, susijusių su bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymu, paskirstymo. Pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis naudingasis plotas apskaitomas tik gyvenamosioms patalpoms. Negyvenamosioms patalpoms nustatomi tik bendrojo ploto rodikliai. Dėl to mišrios paskirties pastatams iškyla minėtų rodiklių suderinamumo ir pastato suminio naudingojo ploto nustatymo klausimas. Į gyvenamųjų patalpų naudingąjį plotą neįskaitomos su jomis susijusios pastato dalys (pvz., balkonai, lodžijos, rūsiai ir kt.), kurios gali turėti reikšmingą įtaką, nustatant dalis bendrojoje nuosavybėje ir paskirstant išlaidas jai išlaikyti.
Be to, aiškinamajame rašte nurodoma, kad projektu siūlomą CK 4.82 straipsnio 7 dalies pakeitimą paskatino Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009 išdėstyti argumentai. Vertinamoji projekto nuostata diskutuotina šiais aspektais. Pirma, priėmus įstatymą, pasikeistų pagal galiojančio CK 2.82 straipsnio 7 dalį apskaičiuota namo butų ir kitų patalpų savininkų turima bendrosios dalinės nuosavybės dalis. Dalies butų ir kitų patalpų savininkų turima bendrosios dalinės nuosavybės dalis sumažėtų. Tokiu būdu kyla abejonių, ar nebūtų pažeistas konstitucinis nuosavybės neliečiamumo principas. Antra, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009 m. lapkričio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3k-7-515/2009 aiškindamas CK 4.82 straipsnio 5 dalį (CK 4.82, 4.83, 4.84, 4.85 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymo Nr. XI-2005 1 straipsnio
mūsų) pažymėjo, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat ir bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkamame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos. Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingas plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.
Taigi sąvokos naudingas plotas turinį yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, todėl projekto aiškinamajame rašte nurodytos projekto rengimą paskatinę argumentai vertintini kritiškai. Trečia, Konstitucinis Teismas 2006 m. lapkričio 13 d. nutarime yra pažymėjęs, kad įstatymų leidėjas gali apibrėžti įstatymuose vartojamų sąvokų turinį, tačiau iš Konstitucijos, inter alia konstitucinio teisinės valstybės principo, kylantis reikalavimas paisyti teisės aktų hierarchijos suponuoja, kad įstatymuose vartojamų sąvokų turinys gali būti apibrėžiamas (inter alia aiškinamas) tik įstatymu, o ne žemesnės galios teisės aktu. Atsižvelgus į tai, sąvokų ,,buto bendrasis plotas” ir ,,kitos patalpos bendrasis plotas” turinys turėtų būti apibrėžiamas (aiškinamas) pačiame CK, o ne poįstatyminiuose teisės aktuose. Ketvirta, iš projekto nuostatų seka, kad apskaičiuojant butų ir kitų patalpų savininkų dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje į butų ir kitų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančio buto ir kitų patalpų plotą būtų įskaičiuojamas balkono, lodžijų ir rūsių plotai. Galimi atvejai, kai balkonai, lodžijos ir rūsiai nėra inventorizuoti, todėl nėra aiškūs jų plotai. Tam, kad būtų perskaičiuota bendroji dalinės nuosavybės dalis, visų pirma, turėtų būti atliekama jų inventorizacija. Projekto aiškinamajame rašte nėra nurodoma, kiek lėšų pareikalautų minėtų objektų inventorizacijos atlikimas ir kurie subjektai privalėtų už jų atlikimą apmokėti. Penkta, svarstytina, ar balkonų, lodžijų ir rūsių plotus įtraukus į bendrąjį buto ir kitų patalpų plotą, jų savininkams nepadidėtų buto ir kitų patalpų šildymo išlaidos tuo atveju, kai tokie butai ar patalpos būtų šildomi centralizuotai, t.y. kai apmokėjimas už patiektą šilumą siejamas su buto ir kitos patalpos ploto dydžiu.
Šešta, iš projekto aiškinamojo rašto seka, kad projekto siūlomo pakeitimo tikslas suderinti projekto nuostatas su pakitusia pastatų ir patalpų kadastrinių matavimų sistema. Manytume, kad teisės aktai, kuriuose yra reglamentuojami kadastriniai matavimai turėtų būti derinami su Civilinio kodekso nuostatomis, bet ne atvirkščiai. Kitu atveju, ateityje pasikeitus kadastrinių matavimų reglamentavimui, vėl reikėtų keisti atitinkamas CK nuostatas. Taigi siūlomu teisiniu reguliavimu nėra užtikrinamas CK kaip kodifikuoto teisės akto stabilumas. 2. Projekto 2 straipsnio 2 dalimi siūloma CK
dalį pripažinti netekusia galios ir tuo savivaldybės vykdomąją instituciją atleisti nuo pareigos sušaukti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo ar balsavimo raštu. Svarstytina, ar tokia nuostata nepablogintų patalpų savininkų galimybes pakeisti blogai pareigas atliekantį administratorių, kuris remiantis CK
dalimi, faktiškai ir turėtų organizuoti tokį prieš jo interesus nukreiptą patalpų savininkų susirinkimo sušaukimą. 3. Projekto 2 straipsnio 3 dalyje siūlomoje CK
dalies naujoje redakcijoje neaiški ketvirtojo sakinio formuluotė. Neaišku, kaip tokiu atveju, kai butų ir kitų patalpų savininkai nepriima sprendimo dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo ar kito administratoriaus pasirinkimo, administratorius teiktų butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo protokolą savivaldybės vykdomajai institucijai. Vadovaujantis logika, jei nepriimtas sprendimas (nebuvo susirinkimo), tai nėra ir sprendimo protokolo.
Tuo atveju, jeigu susirinkimas įvyktų, bet jame nebūtų priimtas sprendimas dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo ar kito administratoriaus skyrimo, tai savivaldybės vykdomajai institucijai turėtų būti teikiamas ne sprendimo protokolas, bet butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo protokolas, kuriame būtų konstatuota, kad sprendimas minėtais klausimais nėra priimtas. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tobulintinos. Tais atvejais, kai balsavimas atsižvelgiant į CK 4.85 straipsnio 7 dalies nuostatas, vyktų raštu ir sprendimas dėl administratoriaus įgaliojimų pratęsimo ar kito administratoriaus pasirinkimo nebūtų priimtas, savivaldybės vykdomajai institucijai turėtų būti pateiktas butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolas. 4. Projekto2 straipsnio 4 dalyje siūloma pa pildyti CK 4.84 str. 8 dalį, įvedant apribojimus administratoriui pirkti paslaugas ir darbus iš su juo susijusių ūkio subjektų. Tačiau pateikiami CK 4.84 str. 8 dalies antrajame sakinyje susijusių su administratoriumi ūkio subjektų identifikavimo kriterijai nėra pakankamai aiškūs. Pastebėtina, kad ir pati šio sakinio konstrukcija yra lingvistiškai paini. Neaišku, ką reiškia „turi bendrą administracinį padalinį“,
„tas pats asmuo ar tie patys asmenys turi administratoriaus ir ūkio subjekto
akcijų dalį“, „arba subjektų, kuriems administratorius įsipareigojęs atsakyti pagal trečiųjų asmenų prievolių įvykdymą” ir pan. Manytume, kad šiuo atveju galima būtų atsižvelgti į įstatymuose naudojamą aiškesnę formuluotę apibrėžiant susijusius asmenis – „asmenys, priklausantys susijusių ūkio subjektų grupei pagal Konkurencijos įstatymą“ (žr., pavyzdžiui, Šilumos ūkio įstatymo 20 str. 2 d. formuluotę dėl pastato šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) sąsajų su susijusiais asmenimis).
Teisės departamento direktorius Andrius Kabišaitis S.Švedas V.Vėgelis